澳大利亚房价又涨

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T+- (原标题:澳大利亚房价突然反弹,“抄底”节点来了吗?)
经过两年下滑后,澳大利亚房价开始触底反弹,近几个月复苏力度很大,买家纷纷涌入市场。今年8月,澳大利亚房价涨幅达到近两年半最高。当地时间9月2日,房地产数据分析公司CoreLogic公布统计数据显示,8月澳大利亚房屋价格上涨0.8%,为2017年4月以来最大单月涨幅。受四大因素推动与2017年巅峰期相比,悉尼的房价已经下跌了14.5%,墨尔本的房价下跌了10.9%。不过从6月开始,这两个澳大利亚最大城市的房价一改过去两年的下跌趋势,到目前为止持续复苏。8月2日,悉尼郊区莱德一套四居室的拍卖吸引了大约100人参加。激烈的竞标一度喊出高于底价22.6万澳元的价格。这套房产最终以近150万澳元(100万美元)的价格出售。这是澳大利亚房地产市场最鼎盛时期才会出现的状况。悉尼房价在2012年至2017年中期上涨了75%。而在6个月前,找一个竞标者都很困难。代理这笔交易的房地产经纪人Phil
Allison说:“现在有更多的人开始担心房价会在未来6到12个月内上升,所以他们准备现在入手。”悉尼和墨尔本目前领先房价上涨走势:悉尼房价在8月上涨1.6%,而墨尔本上涨1.4%。不过,珀斯以及达尔文房屋价格仍在下降。澳大利亚经济近期陷入低迷,房地产市场逆势上扬成为为数不多的“亮点”之一。有分析称,四大因素重新点燃此轮澳大利亚房地产市场:首先,澳大利亚央行连续两次降息推动抵押贷款利率创下历史新低;第二,澳大利亚政府最近推出了减税政策;第三,监管机构放松抵押贷款压力测试;此外,澳大利亚总理斯科特·莫里森政府在5月奇迹般获胜。此前外界担忧,如果反对派工党获胜,其推行的负扣税改革将导致房价进一步下跌。CoreLogic研究总监Tim
Lawless表示,此轮反弹可能会转变为“V形”复苏。而就在上个月,他还表示,“没有任何迹象”显示会出现如此迅速的转变。8月初,汇丰控股有限公司(HSBC
Holdings Plc)驻澳大利亚首席经济学家保罗?布洛克瑟姆(Paul
Bloxham)表示,“我们认为未来几个季度,房价将以个位数的速度上涨,这由低利率和宽松审慎制度等因素综合推动的。”澳大利亚最大的房屋贷款银行澳大利亚联邦银行(Commonwealth
Bank of
Australia)也表示,房地产市场已经走到了“拐角处”。8月7日,该行首席执行官马特科姆表示,“我们认为房地产市场开始趋于稳定,并可能从目前开始企稳走高”。西太平洋银行(Westpac)经济学家马修?哈桑(Matthew
Hassan)表示,该行的月度调查显示,悉尼的价格调整“现已明显结束”,8月份增长1.3%。SQM
Research董事总经理路易斯·克里斯托弗也充满信心,甚至认为明年两大城市房价可能会出现两位数的增长,因为信贷变得更容易获得,市场也有更大的供应量。不过,房价反弹对每个人来说都不是好消息。CoreLogic的统计显示,尽管经历了两年的低迷,悉尼仍然是世界上最昂贵的房地产市场之一,房价中位数为864993澳元。即使是现在,房屋价值也只是回到2015年初的水平。仅是昙花一现?并非所有人都相信澳大利亚房地产市场已经触底。澳大利亚马上迎来春季销售季,这将为市场带来更多供应量,并在一定程度上考验此轮房地产复苏的前景。一些持怀疑态度的人警告称,此轮反弹仅是昙花一现。他们认为,房产价格上涨是宽松信贷所致。目前,澳大利亚实体经济太弱,房产价格仍可能至少下跌10%。本周三,澳大利亚将公布第二季度GDP,可能显示经济同比增速降至10年来最低。经济学家们已经下调对澳大利亚第二季度经济的增长预测,瑞银更是以“令人难以置信的颓势”来形容。这样的经济弱势同样反映了建筑部门的萎靡。上周公布的数据显示,澳大利亚建筑业的衰退状况进一步加剧,澳洲工业集团(AIG)公布的数据显示,澳大利亚7月AIG建筑业表现指数下跌了3.9点,至39.1点,录得六年以来的最低水平。如果该指数低于50点,则意味着建筑业活动正在减少。8月初,活跃于悉尼和黄金海岸市场的大型公寓楼建筑商拉兰集团(Ralan
Group)因公寓价格低迷、租金下滑和销售艰难而破产。留下了至少5亿澳元的债务,数以百计的买家被告知,他们在此前支付的楼花订金有可能打了水漂。一些房地产市场分析师表示,建筑业的放缓在一定程度上解决了供应过剩的问题,这将带动房地产价格上涨。悉尼房产中介Pete
Wargent建议目前买入,“因为我们正处在低利率环境中”。本周二,澳大利亚央行将公布利率决议,市场预期该央行在6月和7月降息后将按兵不动,维持在1%的利率不变,同时为进一步放松货币政策敞开大门。利率期货暗示,澳大利亚央行在10月降息25个基点的可能性有70%。墨尔本Nucleus
Wealth的Damien
Klassen担心政策制定者似乎有意通过鼓励更多人借钱和买房来支撑本国经济。数字金融分析公司(Digital
Finance Analytics)创始人马丁?诺斯(Martin
North)预计,未来几个月,澳大利亚房产价格会小幅上涨,但随着更多房屋推向市场,价格将再次开始下降。“悉尼和墨尔本市中心区的房价看起来更加强劲,因为供应量减少,买家数量增多。不过如果细化区域分析,那将完全不是一回事。”他说,在过去的12个月里,悉尼郊区Ryde地区的单价下跌了30%。澳大利亚失业率上升和工资增长停滞可能拉低地产价格。除此之外,全球经济衰退的前景将使局势更加恶化。诺斯预计,在没有出现国际危机的情况下,未来几年,澳大利亚房产价格将比目前低10%左右,如果遇到危机,降幅可能将达到20%或更多。记者
袁源

最新数据显示,房地产市场正处于一个转折点,悉尼和墨尔本的房价正接近周期底部,而表现优异的市场正开始企稳。

本报驻澳大利亚特约记者 高 崧

澳房市开始企稳

澳大利亚的房地产狂潮又全面展开,11月房价飙升至16年来新高。彭博社2日报道称,澳大利亚房地产研究机构CoreLogic周一公布的房价数据显示,澳大利亚11月房价平均上涨1.7%,创2003年以来最大涨幅。悉尼和墨尔本继续领涨,价格分别上涨2.7%和2.2%。

最新数据显示,房地产市场正处于一个转折点,悉尼和墨尔本的房价正接近周期底部,而表现优异的市场正开始企稳。

报道称,短短半年前,经济学家还在讨论,澳大利亚的房价还要降多少。截至今年6月,与2017年房价巅峰时期相比,悉尼的房价已经下跌14.5%。6月后,在创纪录的低利率和放宽贷款限制的刺激下,澳大利亚房地产市场开始复苏。很多买家再次担心,如果现在不买,以后可能错过机会。

预计该国两大主要城市的房市将在未来几个月继续走弱,但选民对Bill
Shorten提出的改变负扣税和资本利得让步的提案投了反对票,这可能推动了经济复苏。

对此,《澳大利亚人报》2日认为,虽然现在说房市衰退已结束还为时过早,但这对于市场来说是一个令人鼓舞的信号。而澳大利亚最大的房地产网站更是将房价增长,比喻成提前给将在新一年出售房屋的房主们一份“圣诞礼物”。

澳洲房产网站首席经济学家Nerida
Conisbee说,这一举措,再加上澳大利亚审慎监管局放宽对金融业的准入,将刺激该行业。

正在澳大利亚计划进行房产投资的孙先生2日告诉《环球时报》记者,悉尼、墨尔本等大城市海外人士投资特别多。但前两年税点调高,海外购房者面临贷款限制的情况下,海外人士的投资热情有所降低。随着目前储备银行的降息,人们开始重拾对澳大利亚房地产的兴趣。▲

该网站的房地产数据中值显示,5月份悉尼房价持平,同比下跌7.5%,较2017年9月的峰值下跌10.6%。

墨尔本房价本月下跌0.2%,在12个月内下跌6%,从高点跌至谷底,跌幅为6.2%。

Conisbee表示,有迹象表明,尽管投资者信心受到重创,但悉尼经济衰退最糟糕的时期已经过去。

她表示:“不会出现大规模复苏,关键是在2017年9月之前,我们经历了类似繁荣时期的情况,当时我们经历了数年两位数的增长。这非常极端,我认为我们不会再看到这种情况了。”

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人们普遍认为,由于布里斯班的公寓供应过剩,过去18个月该城市的房地产市场将最为艰难,但在5月份没有发生变化后,该市场同比仅下跌1.2%。

阿德莱德本月也没有变化,过去12个月小幅上涨0.2%,而霍巴特的持续增长时期正处于顶峰。

过去两年,塔斯马尼亚首府一直是该国房地产市场的宠儿。今年5月,该市房价同比上涨0.2%,同比上涨1.2%。

Conisbee表示:“问题是,霍巴特现在很昂贵。

“现在这个城市有超过100万澳元的郊区房产,所以过去的负担能力优势已经消失了。”

“霍巴特的住房仍然面临很大压力,这将阻止房价下跌,因为低租房空置率和建筑水平长期处于低迷状态。但这种热度现在已经从这个市场消失了。”

Conisbee表示,霍巴特的住房供应问题可能会超越房地产市场。人们搬到霍巴特,因为那里有工作,有负担得起的住房,所以这是一个非常好的组合。

堪培拉房价本月上涨0.1%,比去年同期上涨0.7%,但又是一个更加强劲、接近持平的市场。

由于预期的总理换届,首都经历了强劲的住房需求。但这座城市将不会迎来传统上与新住户有关的工作人员的涌入。

Conisbee表示:“我认为Scott
Morrison政府不会迅速增加人手,当然他们肯定不需要工党组建新政府和运转所需要的顾问。”

但与澳大利亚其它地区一样,工党的失利为房地产投资者带来了更有利的条件。

数据显示,珀斯和达尔文市场都在萎缩,分别较2014年的峰值下跌15.9%和23.2%。

所有人都在关注拍卖清仓率

上周末,强劲的拍卖结果巩固了许多人的观点,即联合党的胜利将刺激苦苦挣扎的房地产市场。

CoreLogic的数据显示,5月25日,悉尼的初步拍卖清仓率为69.9%,预计经过下滑调整后,最终清仓率将达到今年最高水平。

CoreLogic住宅拍卖市场评论员Kevin
Brogan表示,”显然有一些问题会提振信心。投资者正在关注负扣税政策和资本利得税优惠政策的连续性,这是一回事。但值得注意的是,大选后有相当多的人在谈论APRA改变适用性缓冲,以减轻新借款人的负担。”

几乎可以肯定的是,美联储将在周二下调现金利率,这是近三年来的第一次,但利率会降至多低?

经济学家们几乎一致预测,澳大利亚央行6月份的会议将降息25个基点,使现金利率降至1.25%的历史新低。

外界普遍预期,8月份将进一步降息至1%。

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西太平洋银行首席经济学家Bill
Evans上周进一步预测,疲弱的国内生产总值增长、不断下跌的房价和不断上升的失业率,将迫使该行在11月份再次降息至0.75%。

Evans表示:“我们对就业、工资增长、经济增长、通胀和房地产市场状况的预测,与2019年全年放松政策的需要是一致的。”

摩根大通首席经济学家Sally
Auld周三甚至更为悲观,她表示,她预计到2020年,澳大利亚利率将达到0.5%。

Auld表示:“我们认为,考虑到澳大利亚经济的周期性和结构性背景,将最终现金利率设定在0.5%是合理的。我们不能确定0.5个百分点是澳大利亚政策利率的有效下限。很可能会更低,鉴于其他发达市场经济体的经验,我们怀疑政策制定者对这种可能性持开放态度。”

不过,REA Group首席经济学家Nerida
Conisbee认为,我们几乎不可能看到四次削减。

她说:“如果我们这样做,经济将会非常糟糕。如果发生这种情况,美中贸易战将是大规模的,我们将看到失业率迅速上升。如果我们进行四次削减,那将是一个相当可怕的经济形势。

尽管房地产确实从降息中受益,而且房地产受到的冲击不会像零售业那么大,但很多人失业对房地产来说将是非常、非常坏的消息。

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