2019年公积金政策盘点:多城市累计调控超150次

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原标题:2019年公积金政策盘点:双向调控信号强,多城市累计调控超150次

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摘要
今年以来,各地住房公积金政策密集发布。中原地产研究中心统计数据显示,截至10月23日,全国各地住房公积金政策发布超过100次,相比2018年同期增加超过30%。

来源:21世纪经济报道

中原地产研究中心统计数据显示:2019年全国房地产调控政策继续密集发布,而公积金政策也非常密集,截止12月23日,全国各地公积金政策密集发布超过150次,相比2018年同期上涨超过35%。

今年以来,各地住房公积金政策密集发布。中原地产研究中心统计数据显示,截至10月23日,全国各地住房公积金政策发布超过100次,相比2018年同期增加超过30%。

缅甸新普京,作者:唐韶葵

特别是最近一段时间,全国多城市密集调整住房公积金缴存基数和缴存额,11月来已经超过20城市发布了公积金新政策。

据不完全统计,11月1日深圳、成都、滨州、东营等8个城市将实施调整后住房公积金政策,在公积金提取业务、贷款期限或额度、异地购房提取等方面进行了规范和改进。

近日,全国多城市密集调整住房公积金缴存基数和缴存额,11月来已经超过20城市发布了公积金新政策。

详细内容如下表

收紧与放松并存

近期住房公积金的调整,呈现了强化便民导向、调整额度、积极改革更贴近市场等三大特征。有调整就有分化,部分房地产交易行情偏弱、贷款额度充足的城市,相对会提高额度,比如扬州、嘉兴和贵阳等城市,而部分则因为房价上涨过快,会出现收紧,比如呼和浩特和无锡等城市。近期的LPR利率改革中,公积金贷款依然以保持原有的贷款机制为导向。

中原地产首席分析师张大伟分析认为:

专家表示,各地区根据自身实际情况调整住房公积金政策,符合“一城一策”的总体思路。整体而言,公积金政策的收紧与放松并存。

公积金政策不断微调,俨然成为了楼市调控的一个写照。与人口政策不同的是,公积金政策不断微调,通过累积效应达到效果。中原地产研究中心统计数据显示,2019年全国房地产调控政策继续密集发布,而公积金政策也非常密集,截止12月23日,全国各地公积金政策密集发布超过150次,相比2018年同期上涨超过35%。

大部分城市都调整了公积金缴存基数,这有利于职工降低个税等支出,同时也可以增加使用公积金政策的可能性。

中原地产首席分析师张大伟表示,各地公积金政策调整略有不同,三线城市有明显宽松,但北京等一二线城市则持续收紧,包括北京、西安、天津等城市均约束贷款上限。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,人才政策与公积金政策都是房地产政策的边缘政策,对于购房者的直接影响不大,但有心理影响;人才政策是放松,增加有购房资格的消费者,而由于有些城市额度吃紧,反而收紧了公积金的贷款资格和额度。

很多城市也拓展了公积金提取使用范围,不仅仅是购房才能使用。

部分地区针对刚需购房者有所“倾斜”,如郑州、成都、石家庄等城市提高了公积金贷款上限。部分城市对贷款期限有所延长,以降低购房者还款压力。成都规定,11月起,申请再交易房贷款的,贷款期限最长为30年,且不能超过抵押房产剩余的土地使用权年限。取消原“申请再交易房贷款的,贷款期限加所购住房楼龄不超过30年”的规定。武汉也将存量房最长贷款期限延长10年至30年。

收紧与放松同在

首先:公积金政策设置的本意是帮助中低收入职工群体购房,获得低利率工具,但是现在看,各地公积金政策因为受制于房价高于贷款上限低的矛盾。

多地政策调整包括简化贷款手续,减少材料提供等。比如,深圳在11月1日实施的新政中明确取消“与单位终止劳动关系证明”“失业证明”等,职工的失业证明数据直接通过政府信息共享等平台查询验证。湖州规定,公积金贷款人申报贴息将不再需要出具收入证明,打印申请表格后带上相关资料,只需跑一次即可办理。

公积金使用过度的话,容易成为部分城市刺激楼市的工具,这影响了中低收入群体使用公积金的可能。日前,多个城市出现了公积金放款难的问题。实际上,2019年来,全国超过150个城市发布了各种公积金政策,三线城市有明显宽松,但北京等一二线城市则出现了持续收紧。包括北京、西安、天津、东莞等城市都约束了贷款上限,提高了贷款首付比例。另外包括石家庄等城市不得购买三套住房。整体看,一二线城市因为过去几年公积金贷款成交量高,而出现了贷款难的问题。这些城市未来再使用公积金贷款难度加大。

包括成都、武汉、扬州、衢州等城市放松了公积金政策的贷款期限或者贷款额度。对于市场有一定的影响。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,近期调整重点强化便民,在提取和使用都做出优化,说明公积金制度的积极改革,进一步和市场变动进行吻合。

张大伟认为,从政策调整的利好来看,大部分城市都调整了公积金缴存基数,这有利于职工降低个税等支出,同时也可以增加使用公积金政策的可能性。很多城市也拓展了公积金提取使用范围,不仅仅是购房才能使用。并且,多个城市发布了针对公积金办理难度降低的政策,包括扬州、天津、金华、青岛等城市发布了就近办理、提取等便利缴存政策。部分城市也针对刚需购房者制定了部分倾斜的政策,包括郑州、成都、石家庄等城市。但提高了公积金贷款的上限。整体来看,公积金政策的收紧与放松并存。

也有北海无锡等城市下调了额度。

规范公积金提取范围

公积金政策设置的本意是帮助中低收入职工群体购房,获得低利率工具,但各地公积金政策也受制于房价过高与贷款上限低的矛盾。比如,包括成都、武汉、扬州、衢州等城市放松了公积金政策的贷款期限或者贷款额度。

从全国大部分城市看公积金政策已经成为鸡肋,大部分购房者很难使用公积金贷款。公积金政策应该对刚需倾斜。但公积金政策不应该在市场波动期用来刺激楼市需求,影响购房者预期。

值得注意的是,多地住房公积金政策对公积金提取范围进行了更新,可提取范围不断扩大。不仅在职工购房方面发挥作用,在人口净流入的大城市,也不断加大对住房租赁支持力度。

21世纪经济报道记者致电武汉一刚需项目销售中心,销售人员表示近期来询问公积金贷款的消费者人数有增加,购买首套房的年轻人群都希望能先用公积金。但销售人员则坦言更希望客户用商业贷款。

公积金政策已经成为鸡肋,大部分购房者很难使用公积金贷款。对于北京来说,不论是国管还是市管,随着贷款政策的收紧,公积金已经成为大部分高收入群体购房工具。

深圳规定,对属于市住房保障主管部门确定的基本保障对象在租房提取额度上予以适度倾斜,每月可提取实际住房租金支出,且不超过职工住房公积金账户余额。属于基本保障对象的职工,可以选择每月按实际房租提取公积金,也可以选择按不超过当月应缴存额的65%提取公积金。

有房企营销一线工作人员认为,公积金政策频繁调整,也有其深层次原因。从全国大部分城市看公积金政策已经成为鸡肋,部分城市公积金政策上限额度太低,北京
、上海公积金贷款上限120万,其他城市大部分在40-80万元的额度。这样的额度远不能支撑刚需贷款,首付能力低的刚需客群很难单纯使用公积金购房,只能组合贷。

一套普通刚需住宅起码400万以上,公积金贷款最高只能120万,这种情况下,首付比例高达70%以上。

严跃进称,总体上看,住房公积金政策会更注重对刚需的保障作用。对于部分违规提取公积金的做法,后续会有一些管控。

长三角多地放松

国管公积金属于小众,对于市场来说,政策变化与否影响不大,但公积金政策信贷的继续收紧对于最近的小阳春来说,会有一定的打击影响。

张大伟表示,公积金本意为职工互助基金,意在帮助低收入群体,但目前公积金政策上限额度太低,远不能支撑刚需贷款。针对这一情况建议,首先应对申请公积金贷款的住房有面积要求,对改善户型限制使用;其次,公积金贷款不应允许名下已有物业的购房者再次使用,对于“卖一买一”也应有一定限制。

长三角地区除了无锡额度收紧之外,杭州、南京、扬州、宁波、常州等城市额度均有提高或者放开异地贷款。客观上来看,公积金政策是可以超前保障购房需求的。比如上海日前关于老旧小区加装电梯的政策发生了变化,其中一条就是可以提取住房公积金用于支付电梯建设资金。

其次:2019年来全国超过150个城市发布了各种公积金政策,三线城市有明显宽松,但北京等一二线城市则出现了持续收紧。包括北京公积金、西安、天津、东莞等城市都约束了贷款上限,整体看,一二线城市因为过去几年公积金贷款成交量高,而出现了贷款难的问题。这些城市未来再使用公积金贷款难度加大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,对于全国公积金贷款政策来说,目前有几个特点和动态。第一、公积金政策的便民导向不断体现,包括公积金申请、办理、提取等领域,实际上都出台了很多便民的做法,这对于鼓励市民利用公积金购房,尤其是刚需购房者利用公积金购房是有积极作用的。第二、此类公积金贷款实际上也面临很多问题,比如说很多开发商不太愿意用公积金贷款来进行交付,这个时候就会阻碍部分购房者使用公积金购房的实现,这样也是需要积极管控的,即后续公积金管理方面还是需要有一些规范,防范各类拒绝公积金购房的现象出现。第三、公积金贷款总体上还是坚持低成本的导向,包括近期是LPR政策中,实际上也提到了公积金贷款其实是不会有太大的变动的,这也体现了公积金管理中的稳成本、稳预期的导向。

这些城市均提高了贷款首付比例,限制外地公积金贷款、降低了贷款上限额度。

附件:今年以来住房公积金政策调整一览:

另外包括石家庄等城市不得购买三套依然住房。收紧趋势明显。

数据来源:中原地产研究中心

第三:多个城市发布了针对公积金办理难度降低的政策,包括扬州天津、金华、青岛等城市发布了就近办理、提取等便利缴存政策。

第四:部分城市也针对刚需购房者制定了部分倾斜的政策,包括郑州、成都、石家庄等城市。但提高了公积金贷款的上限。整体看,公积金政策的收紧与放松并存。

多个城市在最近出现了公积金放款难的问题,公积金使用过度,公积金成为部分城市刺激楼市的工具,这影响了中低收入群体使用公积金的可能。

公积金政策目前看,对于市场主要影响在心理层面,而实际执行层面,公积金政策因为上限的原因,很难成为购房者的主要贷款工具。

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