新普京486家房企申请破产重整 空手套白狼时代一去不复返

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(原标题:486家房企申请破产重整,空手套白狼时代一去不复返,谁能熬过融资难关)
486家房企申请破产重整,空手套白狼时代一去不复返,谁能熬过融资难关以下文章来源于财经十一人
,作者欧阳萱妍铤而走险的高成本融资体现的是高压政策、产业转向和整合背景下房企们的挣扎与自救图/IC文
|《财经》特约撰稿 欧阳萱妍编辑 |
马克11月7日,北京市第四中级人民法院公告显示,因信托借款合同纠纷,西藏信托对泰禾集团、黄其森、福建中维地产、东莞金泽置业等6个被告提起诉讼,案件将于2020年2月11日开庭。2019年,“熬”是房地产业的关键字。房地产调控政策持续将近三年,房企销售放缓导致资金回笼缓慢,引发融资压力不断攀升。尤其自今年三四月以来,银保监会频频强调控制房地产金融风险和警示房地产业过度融资问题,5月更是发文进一步限制银行和信托融资。7月,
发改委发文限制房企海外发债只能用来置换未来一年内到期的中长期境外债务。国内债券暴雷风波下,房企发债愈发困难,其海外发债融资成本仍然较高,房企融资四面楚歌。泰禾(000732.SZ)2018年销售额1303.4亿元,是排名第20的大型房企,泰禾因信托违约被诉,可谓行业整体困境的一个缩影。从当代置业(1107.HK)15.5%天价发债、华夏幸福(600340.SH)三天内发9.5%-12%的总额60亿人民币永续债,到媒体曝出融信中国(3301.HK)私募债被纳入
“禁投池”、三盛宏业等房企被爆出高利率售卖理财产品,铤而走险的融资体现的是高压政策、产业转向和整合背景下房企们的挣扎与自救。中小型房企首当其中,行业洗牌不断加剧。据笔者不完全统计,人民法院公告网显示至少486家房企于2019年申请重整和破产。房企在各显神通尝试各种方式融资,包括高成本信托融资、高利率发债、上市、发行理财产品、寻求ABS(资产支持证券化)融资、设立基金和融资公司、卖资产缓解资金压力等。这些高成本融资方式是否可持续,哪些公司将在激烈竞争中成为赢家、哪些会被淘汰?信托在本轮房地产调控中,银行在强监管下收紧给予房地产的贷款融资,信托逐渐成为房企融资的新宠。中国信托业协会9月份的最新数据显示,截至2019年2季度末,投向房地产的信托资金余额2.93万亿元,占比15.38%,较2019年1季度末上升0.63个百分点,位于信托资金投向领域的第二位。从5月中旬银保监会发布的23号文,到7月初,银保监会对部分房地产信托业务增量过大的信托公司开展约谈警示,再到7月末中共中央政治局提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”
,房地产政策面持续高压。然而,房地产信托业务增量仍然保持一定的高速势头。图表1:2015年Q1—2019年Q2季度信托资产投向及其占比单位:%,亿元
资料来源:中国信托业协会上海信托网联合创始人付鹏启表示,原来传统信托业务主要是集中于房地产和基建,信托业务下半年以来逐渐倾向于国企和地方融资平台。他表示,对于绝大部分信托公司,目前只愿意投给央企、国企、百强名单内的房企。“头部房企的信托融资成本反而降了,大家都在躲风险,央企比如金茂等捡了不小的便宜。”信托业的房地产业务规模在收缩,但房企仍在以更高的费率来换取信托融资。据付鹏启介绍,行业内没有统一的标准测算信托融资成本平均上升的幅度,
但是大致分为三类:央企一般倾向于使用低成本的银行贷款,信托利率始终不高;头部房企如恒大、融创的信托利率大概在10-12%;Top
50到Top
100的房企则融资成本在12-13%之间。百强末的融资成本大约在13-15%。瀚米咨询联合创始人及总裁余健也分类出大致以上三个区间,但是他测算的三类的信托融资成本分别略微高1-2%,以上三大类大致分别呈现12-13%,13-15%和15-18%的融资成本递增趋势。11月5日在离岸债券市场,负债率接近130%的蓝光发展被传信托产品违约,导致其美元债价格当天下跌约两个点。公司随后开投资者电话会议,否认相关传闻,公司代表在回应投资者时表示,公司信托融资成本今年上升约1%到11%。而付鹏启表示,蓝光的融资成本约在12%左右,其信托产品延期的可能性存在,信托一般倾向于不对外公布地产公司的信托贷款未兑付,为防止地产公司无法进行再融资。瀚米咨询联合创始人及总裁余健向记者表示,未来房企信托融资将近3万亿的盘子里面,大公司可能会拿到更多的额度,会像房地产销售一样,更多向头部企业融资。他表示,房企信托融资的整体成本都在上升,头部企业融资成本大概上升100-200基点。虽然信托监管的收紧导致的头部集中效应的确令大房企更容易拿到信托融资,但是也逐渐呈现分化的趋势。余健认为,一些信托公司基于减少风险敞口的考虑,也许会减少给像头部企业如融创、恒大、碧桂园的融资,而另外的信托公司可能会放弃一些小的房企,选择只跟大企业合作,因为他们体量比较大,愿意付比较高的融资成本,能满足信托机构对于利差的要求。而像万科、中海和华润等财务状况更优的房企,则基本用不到信托融资,因为他们有更多的较低成本的融资渠道,比如获取银行贷款。发债滚动发债,近年来逐渐成为房企延续资金生命线的主要途径之一。2019年1月和2月,当代置业以15.5%的利率发行2020年到期的总共3.5亿美元绿色优先票据。当代置业公告称,款项将用于为现有债务再融资,二月份款项将为现有离岸债务再融资及为在岸项目开发融资。位于香港的固定收益分析师和交易员王先生表示,在境内信托贷款监管收紧后,房企就加大海外发债规模;虽然发改委年中发文,限制房地产企业的新发海外债只能用来置换未来一年内到期的中长期境外债务,但是房企还是能用之前获得的额度在海外发债。另外,房企从去年起愈发青睐高成本的永续债。今年下半年,华夏幸福至少发行85亿元永续债,利率为9.5%-12%。而早于2018年,保利地产(600048.SH)、中建国际(3311.HK)、光明地产(600708.SH)、越秀集团等房企纷纷转向永续债进行资金补充。所谓永续债,即无到期日期、按期支付债息直到永远的债券,这类债券大多可赎回。笔者采访的多位地产业界和债券市场专业人士表示,永续债成本比较高,随着时间拉长,利率会升高。虽然永续债可以不算进财报里的负债率,但信用机构仍然把永续债归为评级考虑范围内的债务,从而影响其信用评级。国内某头部评级公司地产分析师对笔者分析道,境内永续债目前比同期限的中票融资成本高出约100个基点,虽然永续债是比较理想的融资方式,但发债途径不通畅。因监管和多个利益方(公司、会计师事务所等)对条款的要求不能达成一致,房企的很多永续债无法发行。房企高利率发债的弊端逐渐显现,未来两年偿债压力尤其大。中国指数研究院(中指院)的数据显示,2019年房地产行业需偿还的债券规模为4994.5亿元,到2020年,这一规模将上涨至6513.4亿元,并于2021年接近万亿元。而坊间关于私募债逾期且被列入禁投池的传闻不断。11月5日,风财讯报道,融信中国发行的三只私募债被纳入
“禁投池”(即把不符合投资规则的债券归入禁止投资的池子),且公司出现贷款逾期、实控人遭约谈。
融信中国随后发布澄清声明,否认以上传闻。10月末,广东颐和地产被爆出,发行的“17颐和01”和“17颐和04”两只私募债因未能按期足额偿付部分本金和利息,构成实质性违约。标普全球评级信用分析师黄馨慧表示,2020年中资房地产将有接近30亿美元境外债到期,境内人民币债券到期量接近65亿美元。她认为,基于较大的市场需求,且投资者对中国房地产市场的行业前景更加乐观,明年境外美元债到期兑付应该不会有太大风险。图表3:2020-2022中资房地产公司在岸和离岸人民币债券到期量单位:十亿美金
资料来源:标普全球评级但是,黄馨慧认为,由于监管目前没有放松的迹象、到期量比较大且涉及的开发商数量也比较多,明年房企的境内债券偿债存在一定的压力。上市安徽系本土房企三巽集团风风火火赶着上市。根据三巽集团于10月17日递交给香港交易所的招股书,三巽集团在2018年全国房地产销售排名为第173名、销售面积位列125,主要市场在安徽省。根据招股书,截止2019年6月30日,三巽集团营业收入仅为5.62亿人民币,现金及现金等价物为1.64亿元,流动负债总额10.83亿元人民币,资金压力可见一斑。招股书还显示,从2019年6月30日到2019年8月31日的短短两个月,三巽的借款总额从14.2亿元升至20.04
亿元。2019年下半年,迎来了房企上市的另一高潮。新力控股(2103.HK)于11月15日正式敲钟上市,除了三巽,中国天保、奥山控股、港龙地产、海伦堡地产、万创国际、汇景控股、景业名邦等中小型甚至迷你型房企也集体冲刺港股、等待监管部门审核其是否符合上市条件。一位专做房企港股上市的美资投行人士称,目前去上市的房企,一般规模都比较小、杠杆高,制约其融资。“如果之前有一定规模的公司、经营得比较好,其实3-5年前早就应该上市了。”赶赴2019年上市末班车的房企绝大多数呈现规模小、负债高、利润低、现金流紧张、且区域性较集中的特点。这波上市高潮出现在港股整体估值处于历史底部、市场对内房股不太友好的时候。在上半年,仅中梁控股(2772.HK)、德信中国(2019.HK)和银城国际控股(1902.HK)成功上市。德信中国和银城控股都遭遇认购不足的境况。中梁控股的股价也表现平平:虽然其股票于7月16日首日登录港交所后出现一周的短暂上涨,但随后从7月22日到11月4日接近3个半月股价低于发行价格,直到11月才有5个交易日股价超过发行价。图表4:中梁控股上市后股价日变化图单位:港元
资料来源:港交所虽然不少人认为这是中小房企视资本市场为最后的救命稻草的最直接体现,但上述美资投行人士表示,地产公司上市也有经营和品牌的考虑。“如果负债率是行业居高的话,就有迫切的降杠杆需求;如果负债率不高的话,那其实也就是一个经营上的考量。”他解释道,政策原因使得房企难以在境内上市,导致房企集中冲向港股。国内银行一般倾向于放贷给上市的企业,房企上市后融资成本会降低,再融资也容易很多。另一方面,在香港上市的公司可以通过更市场化的美元债市场来融资,而不是国内公司债融资渠道可以随时关闭。此外,上市也会提升房企的品牌形象,帮助企业营销。理财产品房企从2015年即试水理财产品,如2015年9月份绿地与阿里巴巴和中国平安推出的房地产金融产品“地产宝”,媒体报道称这是国内首款互联网房地产金融产品。而近些年来,房企也结合合伙人制度等方式,定向内部员工发行理财产品来筹措资金,2018年媒体报道,泰禾集团推出了一款面向内部员工的基金产品,认购额从100万元起,预期收益率高达18%,如果认购金额超过300万收益率则达20%。旭辉也发行类似产品。南方都市报也于上年末报道,佳兆业出现半强制员工购买由公司发行的理财产品的情况,推广的6款理财产品,预期收益率在9.0%-9.8%,起投金额最低20万元,最高达到100万元。笔者从一位前佳兆业员工处知悉,该系列理财产品并非是强制性的,但是不少内部员工自愿购买,因为收益率有足够吸引力。“在楼市升温期,企业扩张比较厉害,理财产品在企业资金链比较短缺的情况下才出现的。”易居研究院副院长杨红旭说。余健表示,房企借由员工跟投公司理财产品来承担本应该由公司承担的资本金压力,此模式推动了房企这两年的快速增长。但是购买理财产品的员工或者公司合伙人在这个过程中借助了一定的杠杆,其中部分参与合伙的资金是通过金融机构再融资的。而近期,百强房企三盛宏业未按时兑付员工理财产品,加速其资金链断裂的事实曝光。公司若干高管转账兑付自己购买的公司理财产品,更加激怒员工。余健认为,在市场下行时期,房企兑付理财产品的压力会特别大,因为房企要背着更高的融资成本,如果项目变现慢,会出现一系列的问题。杨红旭认为,未来央企和有国企背景的房企仍然会享受较低的融资成本和稳健的银行贷款。大中型房企的风险相对中小企业小,中小企业整体抗风险的能力比较差。但大中型房企的资金链也仍然背负压力,必须稳健经营、加速回款。其中那些拿地比较激进、负债率高的企业,有较高的风险,比如泰禾。标普全球评级信用分析师黄馨慧称,投资者通常偏向于规模大、资产流动性强、销售执行好、库存去化快的房企。房企呼风唤雨、空手套白狼的时代一去不复返。政策前景并不明朗之时,融资能力变得尤其关键。此时,着实掂量家底、合理选择融资方式、保持企业杠杆率的可持续性,才是理性行为。

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几天前,景业名邦敲中港交所,“二代”创始人陈思铭站在港交所巨大的屏幕前张开双臂,笔直竖起两只大拇指。

中房报记者 苗野 | 北京报道

这家小房企成立于2013年,自今年6月正式提交招股书,仅用几个月的时间,便敲开了港交所的大门,速度之快,被市场冠之为“最年轻上市房企”。

保罗·克鲁格曼说,经济学家唯一的样本是历史。对中国房企说,海外融资也同样适用。中国房地产报记者综合各家研报统计数据看,2019年上半年,房地产企业发行的美元债已达400亿美元左右,为去年全年发行量525亿美元的近八成。

不仅是景业名邦,更多的中小房企都在急于IPO登陆交易所,以寻求打通资本通道。更早前,上个月的11日、15日,天保集团和新力地产挂牌上市,大唐地产则紧随着在十多天后的11月29日提交了上市申请。

低成本、高效率曾是中国房企青睐美元债的重要标签。现在则不同了,美元债融资成本明显在上升,且发债期限更短。这无疑让开发商们面临更高的外汇支出,同时也增加了债券到期的压力。

数据显示,截至11底,正在港交所排队等候上市的就有包括海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、港龙地产、汇景控股等在内的多家房地产企业。

6月28日,阳光100公告称拟发行2亿美元优先票据,票面利率为11.5%;6月26日,弘阳地产发布公告称,将发行于2022年10月到期金额为2.5亿美元的优先票据,票面利率为10.5%;6月25日,佳兆业宣布同时发行额外2022年到期的2亿美元11.25%优先票据及2023年到期的3亿美元11.5%优先票据,并分别与2022年到期的3.5亿元美元11.25%优先票据以及2023年到期的4亿美元11.5%优先票据合并形成单一系列。

这些小房企急于上市的一个现实问题是普遍面临较高的债务问题。

这只是近期房企追捧高息外债的一个缩影。整体来看,房企美元债票面利率的飙高,已经从今年一季度龙头房企大多低于6%,快速上涨至大中型房企纷纷接近或突破10%,中小型房企甚至最高达到15.5%。

以最新递交招股书的大唐地产为例,该公司在2019年中的净负债率达到185.57%。而上市可以迅速拓宽其融资渠道,给债务红线“降温”,维持企业资金链稳定。

“房地产企业到海外大量举债,一是国内融资环境收紧,二是房企面对巨大的偿债压力。”多位业内人士在接受记者采访时表示。离岸美元融资量已经超出了开发商再融资的基本需要,从而造成债务的增长,“需要关注未来房地产美元债相关政策是否会有所收紧”。

除了IPO配股以获得融资,上市的好处还在于,一旦登陆资本市场,企业便可以在公开市场上进行债务的发行,以补充现金流。

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新寻求上市的房企如此,在行业备受调控、楼市低迷的行情下,债务发行的作用对于已上市房企也十分具有吸引力。克而瑞数据显示,今年11月,房地产企业境内外发债总量497.21亿元,虽然同比上年同期下降17.6%,但环比10月份则上升23.0%。

美元债利率飙升,规模爆增

今年1-11月,房企境内外发债总量达6527.9亿元。数据显示,随着房企仍处在还债的高峰期,企业为“借新还旧”,发债的诉求还将持续。

回头算起,房企对于美元债的追捧已经持续超过6年,且呈现愈演愈烈之势。

特别在国内融资环境不容乐观的情况下,境外发行美元债成为开发商最乐此不彼的事情。

2013年以来,全球资本市场一度出现了超低利率环境,甚至有中介机构在推介中将美元债描述为“企业到海外薅羊毛必备”,2015年四季度平均发行利率仅为2.39%。之后以2016年为分水岭,彼时由于美债收益率不断上行,叠加中资美元债发行放量,供给大幅增加推高了其发行利率。

据了解,在克而瑞披露数据中,今年前11月,房企境外债发行规模达到4192.68亿元,境外债在房企发行总额占比达到64.23%。在个别月份,房企发行的境外债甚至达到80%以上。

Wind数据显示,今年1~5月份,房地产开发商海外债融资占比达到23.1%,票面利率均值为8.91%,累计融资352.14亿美元。

乐居财经据公开资料整理

尽管票面利率走高且面临汇率波动,但上市房企对于美元债发行不仅热度不减,还持续增加。

但房企不得不接受一个现实的问题,境外美元债普遍比境内发行的债务要贵。在今年前11月中,房企平均发债成本为6.87%,而如果把美元债单独拿出来,房企境外债的平均融资成本则达到了7.98%。

6月份以来,房地产开发商发行的海外债票面利率普遍较高,不少房地产企业海外融资利率超过10%。其中,华南城控股增发行于2021年到期的6000万美元优先票据,票面利率为11.875%,同日公告境外发行债券1.1亿美元的新湖中宝票面年利率为11%,中南建设境外3.5亿美元债券票面利率票10.875%,正荣地产发行本金总额为2亿美元的优先永续资本证券,初步分派率每年10.25%。

而实际上,一些企业发行的美元债融资成本则更高。以佳源国际为例,该公司自10月以来,三次公告发行了规模合计2.68亿美元的美元债,利率高达13.75%。

奥陆资本总裁、投资总监蔡金强表示,很多上市房企有大量的美元债,而且今年上半年大家都借得很欢,特别是在一季度的时候,现在应该警惕这个风险了。今年以来人民币有不同程度贬值,如果继续贬值,将变相提升企业的偿债压力。这些美元债已经需要付息,但开发商拿回来的钱并未有效花出去。

与此同时,弘阳、德信、大发、佳兆业等企业的融资成本也超过10%。今年9月,中梁控股公告了上市以来的首笔美元债发行,其拟发行的3亿美元优先票据,年利率达到11.5%。

据记者不完全统计,今年上半年房企“发债队伍”愈发强大,但各房企的加权息票差异也很大,多数超过了7%。保利、万科、远洋加权息票在3.8%~5.25%区间,世茂、雅居乐和新城控股加权息票在6%~7%区间,另有22家房企加权息票均超过7%。华南城、花样年、融信和阳光城加权息票在10.5%~12%之间,泛海加权息票为12%,当代置业加权息票高达14.28%。

另一方面,另一部分房企则享受着低成本融资的“红利”。近日,华润置地发行的10.5亿美元前5年不可赎回次高级永续债中,利率仅为3.75%。

交银国际董事总经理洪灏认为,2019年房企整体面临较大的债券到期压力,优质龙头房企能够在境内以较低成本多发行债券,而其他房企在境外发行美元债大多以较高的融资成本为代价。从近期市场情绪看,中美双方在G20上同意重启贸易谈判提振风险偏好,利好高收益品种。同时美联储降息预期造成的世界资产重估利好中资美元债。此外,房企美元债相比内地同类信用资质的发行人,收益要高一些。海外即使信用债券出现风险,由于投资者层次较分明,往往仍有几个交易档位可以卖出,这就是美元债市场活跃的主要原因。

房企融资呈现出两极分化的局面,但在“闹钱荒”的大环境下,一些房企只能依赖于美元债的发行来“解渴”。

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上海中原地产市场分析师卢文曦对乐居财经表示,现在市场对于房地产企业发债方面还是看得比较紧,一些大的房企业还能拿到一点,而且利率可能还比较低。小企业一般发不出去,而且利率也很高。这是没有办法的,所以只能到境外去发一些美元债。

借新还旧,危机随行

“大公司发债不用愁,利率还比较低,小公司就比较难了。所以,这只会是两极分化,不缺钱的,可能借钱容易,钱更多;缺钱的,可能钱都借不到,更缺钱。”

从房企的动作观察,发债的目的大多是“调整公司债务结构、满足资金需求、偿还境内公司债券及金融机构贷款”;也有部分房企的融资是为了提前赎回旧的美元债,将借贷成本进一步降低,债务结构进一步优化;还有部分房企发行美元的目的是“为建立境外市场良好信用打下基础”。

值得一提的是,11月28日,大连万达商业管理集团成功发行4亿美元高级债券,期限3年,票息6.95%,该笔美元债最终获得超额认购约3.3倍,规模达13亿美元。

以弘阳地产为例,近半年时间已经连续四次发行美元票据,总额达12.3亿美元,且票面利率处于高位,介于9.95%~11.5%之间。

卢文曦指出,并不是每一家公司的发债都会受到欢迎,关键看什么公司,有的公司好,投资者就喜欢,有的公司不好,就不一定会有那么多的认购。

弘阳地产方面表示,公司计划动用优先票据的所得款项净额均为现有债务进行再融资及一般公司用途。

克而瑞数据显示,今年前11月,房企到期的债券笔数205笔,到期债券总额达到3094.31亿元。该机构数据指出,12月,房企还将有25笔债券到期,金额共计355.1亿元。

截至2018年末,弘阳地产有息负债明显增加,从2017年的116亿元涨至219亿元。此外,公司现金及等价物为62.33亿元,短期借款为82.34亿元,同比大增77.5%,在手现金无法覆盖其短期借款。

而随着房企更多的债务即将到期,围绕在房企头上融资难的问题还将持续。这样的情况之下,房企融资面临两极分化的情况也将变得更为普遍。

另一端,弘阳地产继续大手笔拿地。截至6月26日,弘阳地产在常州、武汉、苏州等地拿下多宗地块,土地出让金总额超过76亿元。

北京一家券商分析师认为,弘阳的频繁融资源于其现金流短缺。当一家企业的融资成本已经远远超过同行业的水平与财务安全边界时,直接反映出的现金流压力以及再融资困境表现都溢于言表。对于房地产企业,海外投资人更多看现金流情况,害怕房地产企业的高杠杆带来的高风险。但中资背景的投资人却会综合考量房地产企业的规模、土储情况以及与政变、银行的关联等情况。

其实不只是弘阳地产,佳兆业也是典型。自2018年12月底以来,佳兆业四次海外融资合计13.5亿美元,且融资利率均超11%,远高于行业7.5%~8.5%的平均水平。公告显示,几轮发债所得款项,均将用于债务再融资。

2018年年报显示,截至当年12月31日,佳兆业集团现金及银行存款为人民币229.24亿元,集团总借款人民币1087.66亿元,其中须一年内偿还的借款为169.65亿元,一年至两年内偿还的借款为345.02亿元。负债率方面,年报显示,2018年佳兆业的净负债率为236%,处于行业较高水平。

刚刚宣布发行2亿美元11.5%优先票据的阳光100也是如此。年报显示,截至2018年底,阳光100的利息支出为26.57亿元,总有息负债为296.95亿元,较2017年的267.63亿元上涨29.32亿元。公司净负债率由2017年的231.6%上升30个百分点至261.6%。此外,阳光100短期借贷及长期到期部分高达104.2亿元,而其手中的现金及现金等价物仅有25.89亿元,因此其现金并不能覆盖其短期内的到期款项。

洪灏认为,频繁进行海外融资说明企业或面临一定的资金紧缺,借新还旧较为迫切。美元债发债条件较境内相对宽松,限制条件少,且美元债通常设置赎回权。但对于再融资模式难以为继的房企,现在发行高成本的美元债,或是用于现金流急救,或是用于置换旧债,可能是饮鸩止渴。汇率变化的波动会导致企业美元债偿付压力上升,加剧担忧。

过去的十年里,房地产商不断靠着杠杆撬动,撬上了财富排行榜,他们在资本宽松的时候疯狂扩张,却掩盖了发展中的问题,如今金融去杠杆来临,延期付款或债务违约如影随形。

综合形势而预计,今年下半年房地产信贷政策或继续收紧,规模房企则进入“一次革命,两面作战”局面,既要发行海外债维持规模增长的通道,又要有效地降杠杆、降负债,还要防范楼盘质量和公司品牌出现“黑天鹅”,这是一个类似“不可能三角”的命题。

流程编辑:曹冉京

审读:戴士潮

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